Enterprise Property Management és una de les empreses de gestió de propietats més antigues del Comtat d'Orange i durant dècades hem estat gestionant propietats residencials al sud de Califòrnia. En aquest article, volem compartir amb els propietaris cinc coses per recordar quan sigui el moment de trobar un nou inquilí qualificat per a la vostra propietat.
Consell núm. 1 Obtenir la tarifa de lloguer adequada és fonamental
En el complex paisatge de la gestió de propietats, especialment als vibrants mercats de Riverside, Los Angeles i Orange County, és primordial establir la tarifa de lloguer òptima per a la vostra propietat. Com a especialistes en gestió de propietats del Comtat d'Orange, hem observat una disminució notable del grup d'inquilins qualificats al mercat de lloguer del sud de Califòrnia durant l'últim any i mig, una tendència atribuïda en gran mesura als reptes econòmics més amplis als quals s'enfronta l'estat.
No es pot exagerar la importància de fixar amb precisió els preus de les propietats de lloguer. Les propietats que tenen un preu estratègic i que es comercialitzen eficaçment en aquestes zones són molt més propenses a atraure un llogater qualificat durant els primers trenta dies de la llista. Per contra, les propietats amb tarifes de lloguer que no compleixen poden passar mesos sense llogar-se, la qual cosa comporta pèrdues econòmiques importants per al propietari de l'immoble tant en termes de costos de suport com de lloguer perdut.
L'impacte del preu del lloguer
La nostra experiència subratlla una lliçó senzilla però crucial: l'acció més impactant que pot prendre un propietari per assegurar-se que la seva propietat es lloga ràpidament és posar-li un preu correcte des del principi. Hem trobat constantment que les propietats que figuren fins i tot una mica per sobre de la tarifa del mercat poden trigar de tres a quatre vegades més a llogar-se en comparació amb les que tenen un preu exacte segons les condicions del mercat. Aquest retard es tradueix directament en la pèrdua d'ingressos per al propietari.
Per exemple, considereu una propietat la taxa de mercat de la qual és de 2,200 dòlars al mes. Llistar-lo just per sota del mercat a 2,100 dòlars podria portar-lo a llogar-lo durant els primers 30 dies, el que resultaria en uns ingressos anuals de 23,100 dòlars (basats en 11 mesos d'ocupació). En canvi, establir el lloguer lleugerament per sobre del mercat en 2,300 dòlars pot allargar el temps que triga a trobar un inquilí a tres o quatre mesos, la qual cosa podria reduir els ingressos del lloguer del primer any a 20,700 dòlars (segons 9 mesos d'ocupació). Per tant, posant un preu més competitiu a la propietat, un propietari podria assegurar-se 2,400 dòlars addicionals en ingressos de lloguer només el primer any.
Val la pena assenyalar que els preus de lloguer no són estàtics i es poden ajustar al final del període de lloguer. Els llogaters que s'han instal·lat en una propietat generalment estan més oberts a augments raonables del lloguer, sempre que trobin valor en el seu entorn de vida.
Més enllà dels preus
Tot i que establir la tarifa de lloguer adequada és fonamental, atraure llogaters qualificats també depèn d'altres factors, com ara l'estat de la propietat, la ubicació, els esforços de màrqueting i les ofertes de propietats competidores. Tanmateix, la nostra àmplia experiència com a especialistes en gestió de propietats del Comtat d'Orange ens ha ensenyat que, per molt atractiva o ben presentada que sigui una propietat, no atraurà una consideració seriosa per part dels possibles llogaters si no té un preu adequat.
El preu estratègic de les propietats de lloguer és un element crucial per a una gestió exitosa de la propietat. En reconèixer i adaptar-se a la dinàmica del mercat local de lloguer, els propietaris poden maximitzar els seus ingressos de lloguer, minimitzar els períodes de vacants i assegurar la rendibilitat a llarg termini de les seves propietats d'inversió.
Consell núm. 2 El contracte d'arrendament ha de ser exhaustiu
L'elaboració d'un contracte d'arrendament integral és fonamental per a la relació propietari-inquilí, actuant com a eix que pot prevenir o resoldre futures disputes. Durant dècades d'experiència en gestió de propietats, especialment en mercats dinàmics com el comtat d'Orange, ha quedat clar que un contracte d'arrendament ben estructurat és indispensable. Aquest document no només formalitza el contracte de lloguer sinó que també salvaguarda tant els interessos del propietari com del llogater.
Importància d'un contracte d'arrendament sòlid
El contracte d'arrendament serveix com a document de govern per a qualsevol desacord futur entre propietari i llogater, per la qual cosa és crucial. Quan s'adquireix propietats ocupades, el pas immediat és sovint revisar els contractes d'arrendament existents per comprovar-ne la integritat i l'adequació. Segons la nostra àmplia experiència, molts acords requereixen revisions per satisfer les necessitats integrals d'un propietari de Califòrnia.
L'ús de recursos com l'acord d'arrendament residencial de l'Associació d'agents immobiliaris de Califòrnia (CAR) ofereix una plantilla sòlida que conté els termes essencials que necessiten els propietaris de Califòrnia, inclosos els que gestionen propietats al comtat d'Orange. Per adaptar encara més aquests acords, poden ser necessàries clàusules addicionals o complements per descriure expectatives específiques pròpies de la relació propietari-inquilí.
8 Components essencials d'un contracte d'arrendament
Per als propietaris que decideixen navegar per l'àmbit de la gestió de propietats del Comtat d'Orange de manera independent, és primordial assegurar-se que el vostre contracte d'arrendament estigui redactat de manera meticulosa. Com a mínim, el vostre contracte d'arrendament hauria de delinear clarament:
- Els noms de totes les parts implicades.
- L'adreça de la propietat de lloguer.
- Dates d'inici i finalització del contracte d'arrendament.
- L'import del dipòsit de seguretat.
- La tarifa mensual de lloguer.
- L'adreça designada per al pagament del lloguer.
- La data de venciment per al pagament del lloguer, juntament amb qualsevol període de gràcia i estipulacions de pagament per retard.
- Signatures de totes les parts, solidificant el seu acord.
Més enllà dels fonaments
Tot i que els elements fonamentals d'un contracte d'arrendament no són negociables, la flexibilitat d'incloure termes específics addicionals ofereix als propietaris l'oportunitat d'establir expectatives clares sobre diversos assumptes. Per exemple, si voleu implementar requisits únics, com ara l'escombrat mensual del sostre o polítiques específiques per a mascotes, aquests es poden incorporar al contracte d'arrendament sempre que totes les parts hi donin el consentiment.
Abordar la propietat de mascotes de manera transparent al contracte d'arrendament, detallant el tipus, el nombre i la mida de les mascotes permeses, juntament amb qualsevol dipòsit de seguretat addicional per danys potencials, pot evitar futurs malentesos i protegir la propietat.
El valor de l'experiència
Tot i que els propietaris autogestionats poden redactar contractes d'arrendament efectius, aprofitar l'experiència d'una empresa de gestió de propietats experimentada pot oferir avantatges importants. Aquestes empreses aporten una gran experiència en l'elaboració d'acords integrals, justos i alineats amb els estàndards legals actuals.
Per als propietaris del Comtat d'Orange que opten per gestionar les seves propietats de manera independent, és fonamental prestar una atenció meticulosa al procés de redacció del contracte d'arrendament. Un contracte d'arrendament ben elaborat no només minimitza les futures disputes, sinó que també estableix un marc clar per a una relació exitosa i harmoniosa entre propietari i llogater.
Consell núm. 3 Les fotos poden fer o trencar la vostra publicitat
En l'àmbit de la gestió de propietats del Comtat d'Orange, un principi fonamental que sustenta les estratègies de lloguer reeixides és minimitzar el temps dedicat a assegurar un inquilí qualificat. Això no és només una qüestió d'eficiència; és una estratègia crítica per reduir les pèrdues financeres associades als costos de manteniment i propietats no ocupades. Tot i que hi ha diversos factors que influeixen en la velocitat amb què es lloga una propietat, com ara preus competitius, canals publicitaris efectius i la ubicació i l'estat de la propietat, un element que sovint es passa per alt és la qualitat de les fotos utilitzades a la vostra publicitat.
El poder de la fotografia de qualitat
Les fotos d'excel·lent qualitat no són només un complement a la vostra llista de lloguer; són una eina poderosa que pot augmentar significativament la visibilitat i l'atractiu de la vostra propietat. Això és especialment cert en mercats de lloguer densament poblats com els de Los Angeles i el comtat d'Orange, on els llogaters potencials s'enfronten a una gran quantitat d'opcions. Les empreses professionals de gestió de propietats han après, de vegades de la manera més difícil, que els llistats acompanyats de fotos pobres o sense fotos tendeixen a perdre's en el mar d'immobles buits.
Penseu en la perspectiva d'un inquilí potencial que es desplaça per les llistes d'un lloc com Craig's List un dissabte al matí típic. Davant de milers d'opcions, l'enfocament més pràctic per restringir la seva cerca és centrar-se en llistats amb fotos. Això no només els estalvia temps, sinó que també els estalvia la decepció de visitar propietats que no compleixen les seves expectatives estètiques. Llistats sense fotografies, o pitjor encara, amb poc afavoridors, és probable que passin a favor dels que presenten l'immoble amb la millor llum possible.
Directrius per captivar fotos de propietats
Com a especialistes en gestió de propietats del Comtat d'Orange, ens adherim a un conjunt de directrius senzilles però efectives per garantir que les propietats dels nostres clients destaquin:
- Quantitat i varietat adequades: Incloeu almenys quatre fotos de la propietat, assegurant-vos que hi hagi almenys una fotografia exterior de la casa o del condomini. L'objectiu és oferir als possibles llogaters una visió integral de la propietat, incitant-los a consultar més informació.
- Neteja i sense desordres: abans de fer fotos, assegureu-vos que la propietat estigui neta i sense desordres, incloses les zones exteriors com ara patis i garatges. Les primeres impressions són crucials i una imatge ordenada i atractiva pot connectar instantàniament amb possibles llogaters a nivell emocional.
- Claredat i enfocament: Amb les càmeres digitals actuals, fer una foto clara i ben enfocada hauria de ser senzill. Les imatges borroses o desenfocades poden disminuir l'atractiu de la propietat, fent-la semblar menys cuidada.
- Il·luminació òptima: una il·luminació adequada és essencial per mostrar les millors característiques de la vostra propietat. Les fotos fosques o poc il·luminades poden enfosquir detalls i fer que l'espai sembli menys acollidor. Apunta a molta llum natural o fes servir un flaix per il·luminar l'espai adequadament.
En el panorama competitiu de la gestió de propietats, especialment a les vibrants comunitats del Comtat d'Orange, no es pot exagerar la importància de les fotos d'alta qualitat. Tot i que els preus segueixen sent un factor crític, la presentació visual de la vostra propietat té un paper important per atraure possibles llogaters. Seguint aquestes directrius, podeu millorar l'atractiu dels vostres anuncis, reduir els períodes de vacants i, en definitiva, assegurar els inquilins adequats de manera més eficient.
Consell núm. 4 No subestimeu quants sol·licitants tenen mascotes
En el panorama de la gestió de propietats, especialment als bulliciosos comtats de Riverside, Los Angeles i Orange County, un dels dilemes perennes als quals s'enfronten els propietaris es refereix a l'acceptació dels inquilins amb mascotes. Aquest problema no és exclusiu de la gestió de propietats del Comtat d'Orange, sinó que ressona a tot el país, i sovint provoca intensos debats entre els propietaris i els possibles llogaters.
Les preocupacions habituals sobre les mascotes
La reticència de molts propietaris a permetre mascotes prové de la por a possibles danys a les seves propietats. La ment sovint evoca imatges de gossos grans i incontrolats que causen estralls o de nombrosos gats sense control. Tanmateix, la realitat dibuixa una imatge diferent. La gran majoria dels llogaters que posseeixen mascotes consideren les seves mascotes com a membres integrals de la família que han format part dels seus espais interiors durant anys, mostrant un bon comportament i formació.
La Perspectiva Empresarial
Veure la decisió d'admetre mascotes a través d'una lent empresarial revela raons convincents per a la inclusió. Admetre mascotes amplia significativament el grup de possibles llogaters, facilitant la recerca de persones que compleixin els criteris econòmics i de antecedents desitjats. Al mercat competitiu de gestió de propietats del Comtat d'Orange, on un gran segment de la població d'arrendataris posseeix mascotes, l'exclusió dels propietaris d'animals de companyia pot reduir notablement les vostres perspectives, deixant de banda els llogaters ben qualificats que podrien haver estat ideals per a la vostra propietat.
Mitigació de riscos potencials
Tot i que les preocupacions sobre danys a la propietat són legítimes, diverses estratègies poden mitigar aquests riscos:
- Configuració de paràmetres d'esborrar: La definició de tipus, mides i nombres de mascotes acceptables pot ajudar a gestionar les expectatives i els nivells de comoditat. Molts propietaris consideren beneficiós exigir als possibles llogaters que proporcionin la foto d'una mascota, juntament amb detalls sobre la mida i la raça, com a part del procés de sol·licitud.
- Es requereix un dipòsit per a mascotes: Pràctica habitual en la gestió de propietats, els dipòsits per a mascotes ofereixen seguretat financera davant possibles danys. L'import del dipòsit pot variar en funció del risc percebut, proporcionant una xarxa de seguretat per als propietaris.
- Realització de visites a domicili: Conèixer l'inquilí i la seva mascota en el seu entorn de vida actual pot oferir informació sobre el comportament de la mascota i els estàndards de neteja de l'arrendatari. Aquest enfocament ha demostrat ser efectiu per alleujar les preocupacions dels propietaris sobre possibles danys.
Adoptar un enfocament que accepta les mascotes
La decisió d'admetre animals de companyia s'ha de sospesar amb cura, tenint en compte tant la dinàmica més àmplia del mercat dels llogaters com les preocupacions individuals de la propietat. A regions com el Comtat d'Orange, on les mascotes formen part integral de moltes famílies, l'adopció d'una política que admet mascotes pot millorar significativament l'atractiu d'una propietat, atraure un grup més gran d'inquilins potencials i, en definitiva, contribuir a una experiència de lloguer més exitosa i rendible.
Mitjançant la implementació de polítiques i salvaguardes reflexives, els propietaris poden navegar per les complexitats d'acceptar llogaters amb mascotes, garantint un acord harmoniós i beneficiós per a tots els implicats. Aquest enfocament inclusiu no només s'alinea amb la tendència creixent de la propietat de mascotes, sinó que també posiciona els propietaris com a flexibles i comprensius, trets molt valorats als competitius mercats de lloguer del sud de Califòrnia.
Consell núm. 5 Examineu a fons els vostres sol·licitants
hem condensat el nostre ampli coneixement per gestionar i estar a l'avantguarda de la selecció de possibles inquilins per als nostres clients. Un procés de detecció ben executat és inestimable, ja que pot estalviar milers de propietaris en futurs lloguers impagats, reparacions i els maldecaps dels processos de desnonament.
Històricament, la selecció de llogaters als mercats de gestió de propietats de Los Angeles i Orange County va ser un esforç molt sistemàtic. El procediment es basava en gran mesura en una llista de verificació dissenyada per avaluar la probabilitat d'un sol·licitant de complir les obligacions de lloguer, centrada principalment en la solvència creditícia i els ingressos.
El model de projecció tradicional
Tradicionalment, una bona puntuació de crèdit i uns ingressos d'almenys tres vegades el lloguer mensual es consideraven indicadors fiables de la fiabilitat d'un possible inquilí. Aquest model suposava que els sol·licitants amb historials de crèdit sòlids i ingressos suficients tenien menys probabilitats de pagar el lloguer o causar danys materials importants. Durant molts anys, aquest enfocament va identificar de manera efectiva els llogaters que estaven disposats i capaços de mantenir els seus contractes d'arrendament.
Realitats canviants en la detecció de llogaters
Tanmateix, el canvi del panorama econòmic ha precipitat una disminució del nombre de sol·licitants que compleixen aquests estàndards tradicionals de crèdit i ingressos. Això ha requerit un enfocament més matisat de la projecció, passant d'un mètode predominantment científic a un que s'assembla més a una forma d'art. Avui, en lloc de desqualificar els sol·licitants només en funció de les puntuacions de crèdit, aprofundim en les seves històries, buscant entendre el context darrere dels números.
Enfocament de la totalitat de les circumstàncies
Inspirats pels principis legals après a la facultat de dret, ara apliquem l'enfocament de la "totalitat de les circumstàncies" a la selecció dels inquilins. Aquest mètode implica una avaluació exhaustiva de la situació del sol·licitant, examinant més enllà de les puntuacions de crèdit per entendre la història darrere de la seva situació financera. Per exemple, una recent execució hipotecària del registre d'un sol·licitant, que abans era una bandera vermella important, ara s'escruta dins el context més ampli del comportament creditici general del sol·licitant i de les circumstàncies específiques que porten a l'execució hipotecaria.
Aquest enfocament reconeix que els esdeveniments de la vida, com ara un augment inesperat de les taxes hipotecàries o una pèrdua sobtada de feina, poden fer descarrilar fins i tot les persones financerament més responsables. Si un sol·licitant demostra un patró coherent de complir amb les seves obligacions financeres fora d'aquest esdeveniment, és un fort indicador del seu compromís amb la responsabilitat fiscal.
Més enllà del crèdit: projecció holística
A més de l'historial de crèdit, el nostre procés de selecció integral té en compte diversos altres factors, com ara l'estabilitat i l'adequació dels ingressos del sol·licitant, l'historial laboral, la relació deute-ingressos i el potencial d'un cosignatari. Aquesta visió holística ens permet fer recomanacions informades als nostres clients, encara que la decisió final d'arrendament sempre recau en el propietari de la propietat.
Tot i que el nostre enfocament ha evolucionat per ser més inclusiu, mantenim una postura conservadora per minimitzar el risc per als nostres clients. Aquest balanç ha donat resultats positius, demostrant que un procés de selecció matisat i informat pot identificar eficaçment llogaters fiables fins i tot en un mercat difícil.
L'enfocament de la totalitat de les circumstàncies de la selecció dels inquilins, perfeccionat a través de la nostra àmplia experiència en la gestió de propietats de Riverside, Los Angeles i Orange County, és adaptable i els propietaris poden aplicar-los en diversos mercats. En adoptar una estratègia de detecció més flexible i completa, els propietaris poden navegar per les complexitats del paisatge modern de lloguer, assegurant llogaters que siguin capaços i compromesos a mantenir les seves obligacions de lloguer.
